LE NUOVE SPECULAZIONI IMMOBILIARI E LE TENDENZE URBANE

L’investimento immobiliare rappresenta uno degli asset sui quali si può misurare la solidità di un sistema economico. Ma la buona salute del mercato immobiliare non è automatica garanzia di benessere; ovviamente tutto fa brodo nella “creazione di PIL” ma questo indicatore, seppure abbia una sua valenza economica, non è di per sé garanzia di benessere diffuso. Nelle fasi di boom, la costruzione e la compravendita di immobili segna la tendenza a investire in beni che forniscono una certa tranquillità: sono beni durevoli e, al netto di disastri, il loro valore riesce comunque a non deteriorarsi troppo.

Una delle cose da tenere presenti nel mercato immobiliare, o meglio nell’estrazione di valore dagli immobili, è la differenza tra il valore in sé e la rendita che si può ottenere dalla locazione: questa è una di quelle peculiarità figlia dei processi di urbanizzazione. Vi sono dei paradossi: un edificio può non valere granché, ma il terreno su cui sorge ha un valore notevole, oppure rende molto di più come bene locato che come bene venduto. Ad esempio, lo storico caso di via Anelli a Padova; si tratta di un ghetto che si presentava con un valore immobiliare basso a causa della nomea di zona malfamata, ma che riusciva a fornire ai proprietari introiti mensili a quattro cifre, dal momento che i canoni di locazione (spesso e volentieri in nero) erano molto alti e gli appartamenti erano abitati da dieci o più persone. Insomma, “il mattone” mantiene un peso rilevante negli investimenti, sia esso volto a edifici residenziali sia destinato a uffici, e mantiene una centralità anche e soprattutto a livello finanziario. Non serve ricordare che la più grossa crisi del nuovo millennio è stata innescata dalla bolla speculativa gonfiatasi sul mercato immobiliare dello zio Sam.

L’importanza o la centralità dell’investimento immobiliare ha assunto una rilevanza sempre crescente a mano a mano che la popolazione urbana superava quella rurale. La concentrazione demografica, da un lato, e la creazione di centri direzionali, dall’altro, hanno avviato una lunga stagione di speculazioni immobiliari che dagli anni ’50 del secolo scorso, con alterne vicende, è giunta fino a noi. Oggi la speculazione si è fatta assai più raffinata dai tempi di Robert “Bob” Moses a New York; oggi sono le rifunzionalizzazioni urbane a tenere banco e le cosiddette “rigenerazioni”[1].

Oggi la ridefinizione degli assetti urbani passa dalla smart city e da una sostanziale opera di rinverdimento. Inoltre, riassume centralità l’aspetto residenziale. L’Italia in particolare è divenuta meta di stranieri che la scelgono come seconda casa; ciò avviene per tutta una serie di motivazioni, non ultima quella legata a un costo della vita ancora abbordabile se comparato con quello di altre parti d’Europa. C’è da considerare anche un altro punto di non secondaria importanza che riguarda il mercato residenziale, ossia quello legato ai temi di residenza che si sono notevolmente accorciati. Il precariato impone spostamenti continui e flessibilità lavorativa per la stessa azienda, cambi di sede che vanno dai sei mesi a tre anni. La creazione di una domanda così strutturata non può essere soddisfatta solo da contratti di locazione flessibili. Servono anche alloggi che vadano incontro a tali esigenze e quindi, anche in Italia, spuntano i residence con mono, bi o trilocali. Tutto un mercato di appartamenti di piccolo e medio taglio, nel quale i monolocali tendono a costare fino al 25% in più di un appartamento con due o tre stanze. A questa tendenza si associano le trasformazioni di unità residenziali in residenze temporanee come i Bed and Breakfast che, soprattutto nelle città turistiche, hanno polverizzato gli alloggi affittati per periodi medio lunghi, spostandoli di fatto nella periferia o nelle città satellite.

Ma cosa significa realmente questa trasformazione? In primis, bisogna tenere presente un dato molto importante: quando qualcuno investe molto denaro vuol dire che un processo si è già strutturato come domanda quantitativamente rilevante. Ciò vuol dire che quando la ruspa o l’agente immobiliare si muove il processo è già strutturato. Questo dovrebbe dirla lunga su quei pallidi tentativi di denuncia che spesso arrivano a giochi fatti da parte sia di associazioni di consumatori o inquilini, sia da parte dei residuati di movimento. Le dinamiche urbane sono la cartina al tornasole di come si determinano i processi di estrazione di plusvalenze dai territori. La trasformazione urbana alla quale stiamo assistendo scaturisce da una combinazione di fattori e di tendenze, alcune delle quali locali ma molte delle quali globali. Le seconde case acquistate da immobiliaristi d’oltralpe e d’oltreoceano fanno il paio con interi pezzi di città d’arte acquistati dai settori immobiliari di grosse holding finanziarie, alcune delle quali nostrane come San Paolo e Unicredit, ma altre estere come Black Rock[2]. Secondo “Scenari Immobiliari”, nel 2021 si stima che gli acquirenti esteri di seconde case in Italia spenderanno circa 1,8 miliardi di euro. Per oltre la metà si tratta di acquirenti tedeschi seguiti da inglesi, francesi, americani e canadesi[3].

Residenze temporanee, B&B, residence, rifunzionalizzazione di interi quartieri, coworking spaces e tutta una folta schiera di nuovi spazi e nuovi modi d’abitare fanno dei centro-città luoghi molto spesso congestionati di giorno e pressoché deserti di notte, dal momento che spesso il centro è stato destinato alle sole attività commerciali o ai servizi, allontanando sempre più le residenze. Ma sembra essere in atto una tendenza contraria. Già da qualche tempo le downtown cominciano a perdere i loro significato di centro direzionale, vuoi per il fatto che i servizi di comunicazione rendono possibile gestire gli affari da qualunque posto e soprattutto perché il vantaggio competitivo di avere tutti i servizi legali e finanziari alle aziende nello stesso quartiere non è più bilanciato dai costi che sono sempre più alti. Molte aziende, compresi i mastodonti multinazionali, stanno abbandonando i loro storici “headquarters” di Londra o Manhattan, preferendo cittadine più piccole e sostituendo al grattacielo aziendale un edificio hi-tech immerso nel verde, come il quartier generale di Google.

Basta pensare ad alcune tendenze in atto che vedono gli interessi finanziari allungare lo sguardo sui cosiddetti borghi, sempre più spopolati e dimenticati e che durante il lockdown hanno trovato una nuova centralità. Con la pandemia, infatti, alcuni di questi piccoli centri (ma anche diversi luoghi per nulla spopolati ma abbastanza elitari [COSA VUOL DIRE?] come quelli posti in alta montagna) sono tornati a essere luoghi di attrazione per alcuni smartworkers e per i nuovi “cittadini green”, quelli dotati di una forte capacità di mobilità e di una robusta disponibilità finanziaria. Le esigenze di questi due blocchi sociali, come è facile intuire, non sono per nulla sovrapponibili: per un lavoratore precario i piccoli centri periferici possono rappresentare un’occasione di risparmio, mentre per il nuovo “ceto green” (soprattutto quello medio e alto) vivere in un “borgo d’Italia” – magari in alta quota – diventa una scelta di vita “alternativa”, lontana dai pericoli legati al cambiamento climatico, oltre, ovviamente, a rappresentare un buon investimento economico.

È infatti proprio la finanza a riscoprire e proporre questi nuovi luoghi del vivere a un target facoltoso e selezionato: vogliamo essere attori di un movimento di rinascimento dei borghi e dei centri storici italiani spesso abbandonati. L’idea è stata accelerata con la pandemia ma il rilancio di questi luoghi è la nostra mission, racconta, dalle pagine del “Sole 24 Ore”, l’amministratore delegato della Crowdvillage srl. Un intreccio di finanza e investimenti immobiliari attraverso una nuova piattaforma di lending crowdfunding interamente dedicata ai borghi dove si potrà investire in progetti di ristrutturazione immobiliare fino a 100mila euro con un rendimento atteso tra il 6 e il 12% senza chiaramente escludere la possibilità di intercettare qualche fondo proveniente dal Pnrr. Le Amministrazioni comunali, in tutto ciò, hanno un ruolo di “facilitatore” delle operazioni finanziarie e di compravendita tra privati. Immobili abbandonati o in stato di degrado vengono venduti a poche migliaia di euro attraverso regolari delibere approvate in consiglio comunale. Ad oggi si contano delibere per  2,5 milioni di euro che hanno coinvolto 4800 persone[4].

Ma ciò come può interessare un soggetto precario che si sposta da una città all’altra come una specie di biglia da flipper? Be’, piaccia o no, le tendenze sono globalizzate; il che vuol dire che se fino a quindici o venti  anni fa si poteva trovare una sistemazione decente nella prima cintura periferica di Torino o Roma, oggi per avere condizioni analoghe bisogna spostarsi di qualche chilometro. Nell’area fiorentina, ad esempio, per trovare un appartamento alla portata delle tasche di un precario ci si deve spostare in quel di Novoli o addirittura a Prato. Questo finché le aree di estrema periferia o semirurali non verranno prese di mira per creare zone residenziali di alto bordo, le cosiddette “gated communities”, zone per famiglie danarose, all inclusive, dotate di tutto ciò che serve, compreso un servizio di sorveglianza privata. Questa forma di insediamento, tanto di moda negli States, sta facendo capolino anche in Europa.

La redazione di Malanova

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NOTE

[1] Robert Moses, funzionario statale e municipale degli Stati Uniti la cui carriera nella pianificazione di lavori pubblici ha portato a una trasformazione del Nuovo Paesaggio di York, fu ampiamente contestato dalla nota sociologa e attivista per i diritti civili Jane Jacobs che pubblicò un testo fondamentale per i diritti urbani “Vita e morte delle grandi città. Saggio sulle metropoli americane” (1961). Moses incarnò lo spirito dell’Urban Renewal, ovvero la trasformazione urbana da un impianto ottocentesco con gli opifici nel centro, ad una configurazione razionale che prevedeva la delocalizzazione degli impianti industriali in periferia e una riconversione del centro urbano in attività commerciali e ricreative.

[2] Cfr. Redazione, Investimenti immobiliari in Europa, trend e settori su cui puntare nel 2021. Idealista, 09 febbraio 2021. L’articolo è consultabile al seguente URL: https://www.idealista.it/news/finanza/investimenti/2021/02/09/152730-investimenti-immobiliari-in-europa-trend-e-settori-su-cui-puntare-nel-2021.

[3] L. Cavestri, Le agenzie straniere sbarcano in Italia a caccia di seconde case, “Il Sole 24 ore”, 18 ottobre 2021.

[4] S. Fillippetti; A. Maccaferri, Per i borghi italiani arriva il crowdfunding in salsa londinese, “Il Sole 24 ore”, 10 novembre 2021.